Подписка на обновления:
Подписаться

Рынок недоступного жулья

День ТВ   15.04.2013   6846   170   00:08:15  
Программа
«Блог Михаила Леонтьева»
Ведущий
Михаил Леонтьев
Михаил Леонтьев о решении жилищной проблемы населения России и о том, кому это невыгодно.

Абсолютно логичное решение о том, что люди, которые не платят, могут быть выселены. Наверное, снабженное какой-то процедурой. Дело в том, что вы не можете иметь никакого рынка жилья и никакой ипотеки, если люди, которые не платят по своим обязательствам, должны оставаться в этом жилье. Одно из двух: либо вы живете в социализме, либо вы устраиваете все-таки рынок недвижимости. И то, и другое имеет свои резоны, а серединное положение никаких резонов не имеет.

Здесь есть одно техническое «но». В результате самой может быть считающейся успешной реформой наших реформаторов, прошу прощения, то есть в результате бесплатной приватизации жилья, когда советские люди, не имевшие совсем ничего, получили вдруг достаточно серьезную собственность. У многих она очень сильно росла в цене. Мы получили такую штуку ‒ болезнь, которую в принципе быстро лечить нельзя. Ее надо пережить. Если кто-то захочет быстро от нее избавиться, то он вызовет социальный катаклизм и очень большие проблемы у всех. Мы получили массу нищих собственников дорогого жилья.

Мы имеем нищих собственников нищего жилья, но с точки зрения структуры рынка в этом проблемы нет. Она есть с точки зрения человеческой и социальной проблем. Это люди, которые не могут обслуживать свое жилье и это фундаментальная проблема нашего ЖКХ. Выселять их всех невозможно, потому что это социально неприемлемо. Поэтому здесь должен быть какой-то переходный период. Решение ‒ это совершенно очевидно ‒ в развитии этого рынка социального жилья. Хочу сказать, что об этом сказал президент в своем послании, но сказал как-то так невнятно. Невнятно потому, что имеется в виду, что сейчас средств в бюджете на строительство социального жиля нет. Организовать эффективное строительство социального жилья средствами бизнеса вроде как трудно.

На самом деле государство, конечно, должно выступить как заказчик этого социального жилья и это государству чрезвычайно выгодно, потому что сейчас говорится: мы сейчас делать этого не будем, потому что у нас нет никаких драйверов роста в экономике. Массовое строительство социального жилья в таких масштабах, которые создали бы рынок жилья по приемлемым ценам, запустить в России можно. Это было бы мощнейшим драйвером экономического роста и реиндустриализации. Потому что жилищное строительство (особенно социальное жилищное строительство, а не элитное) либо с самого начала опирается либо полностью переориентируется на дешевое отечественное производство.

Понятно, что основные материалы ‒ цемент, песок, гравий, металлоконструкции ‒ никто ниоткуда не возит. Что касается более сложных вещей ‒ всякая арматура, сантехника ‒ тоже очень быстро при таких масштабах ориентируется на производство доступных товаров. Именно доступных по цене, потому что социальное жилье лимитировано ценой.

В чем заключается идея? Те стартовые деньги в бюджете, которые нужны для того, чтобы запустить рынок и строительство социального жилья ‒ они ничтожны, по сравнению с сопоставимыми затратами на очень разную ерунду. Речь идет о нескольких сотнях миллионах долларов. Если речь идет о глобальной социальной задаче ‒ это вообще не сумма. Для начала надо сказать, что мы должны признать такую вещь ‒ ее наш президент признал ‒ никакая ипотека, даже под 0%, самая лучшая, не дает возможности приобрести доступное, нормальное жилье. От 75% до 95% населения зависит от экономической конъюнктуры. Доступная ипотека ‒ это решение проблем меньшинства. Хотелось бы, чтобы этого меньшинства было побольше, но это все равно меньшинство. Остальные должны жить неизвестно где, в коробках...

Весь мир живет с очень значительной долей социального жилья. Я имею в виду развитый мир. В США она традиционно меньше ‒ это где-то 35%, а в европейских странах ‒ до 60%. Некоторые вполне состоятельные люди за всю свою жизнь не приобретают себе своего жилья, потому то есть доступное социальное жилье. Они мобильны. Они могут переезжать из города в город, менять квартиры, менять формы жилья, местоположение и так далее. Они чувствуют себя удобно, не заморачиваясь на такую серьезную проблему, как покупка и обслуживание собственной недвижимости.

Каким образом запускается этот рынок? Здесь есть маленький фокус. Для того чтобы окупить это жилье, вам не надо его продавать в частные руки. Здесь есть хорошие покупатели, которые готовы его обслуживать и эксплуатировать и готовы заплатить деньги, окупающие государственные затраты на это жилье. Почему бы не продать?

Продавать можно права требования ‒ это договор цессии. Это существует в гражданском праве, для этого даже не надо вносить никаких изменений в законодательство. Вы продаете право требования арендной платы, то есть вы продаете финансовый поток. В условиях финансового кризиса и даже просто финансовых неурядиц, которые сейчас переживает весь мир и Россия тоже, это есть самая надежная, самая лучшая и самая ликвидная покупка ‒ ее легче всего продать.

Вы, продавая эти права требования, их рекапитализируете, то есть заказываете на них еще социальное жилье. При этом государство может значительное время оставаться просто собственником этого жилья, получая ренту или продавая права требования, то есть, не продавая его за бесценок, если для этого не сложился соответствующий рынок. А если он сложился, что стоит его продать и окупить затраты? Это экономически абсолютно эффективная вещь. Она требует только стартовых бюджетных вложений и никаких дополнительных.

Когда говорят: мы сейчас построим жилье военнослужащим, а потом будем строить социальное жилье. Никакой логики в этом на самом деле нет, потому что жилье для военнослужащих ‒ это абсолютно затратная с точки зрения бюджета вещь. Это логично и правильно. Эти деньги никуда не вернутся. Это пополнение долга перед людьми, которым государство должно по закону.

Здесь совершенно другая вещь ‒ это абсолютно коммерческая вещь. Это драйвер экономического роста. Это совершенно колоссальная, социальная задача, которая социально чрезвычайно популярна. Это выгодно государство ‒ это возвратные средства, которые с большей степенью надежности, чем что бы то ни было, государство в бюджет себе вернет. Либо возвращая, будет использовать на расширение и дальнейшее развитие этой программы.

Почему этого не сделать? Мне не понятно. Хотя мне понятно, почему этого не сделать. Это как раз та тема, где очень сложно украсть, потому что социальное жилье очень лимитировано по цене. Цена известна, себестоимость известна и красть на социальном жилье не интересно. На элитном жилье красть ‒ с удовольствием. На продаже казенного жилья ‒ красть можно, а здесь ‒ красть нельзя. Поэтому когда вся система ищет места, где можно что-то новенькое украсть, то никакого интереса, никакого энтузиазма это не вызывает. 

Отзывы

  2020. Все права защищены.

Любое использование материалов допускается только с согласия редакции.

Свидетельство о регистрации средства массовой информации
Эл No ФС77-59858 от 17 ноября 2014 выдано Федеральной службой
по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых
коммуникаций (Роскомнадзор).

Поддержать канал